在經歷火熱的2016年之后，房地產市場即將進入下滑期。
　　近日，招商證券、西南證券均發布2017年策略報告，指出房地產投資、銷售、開工等指標都將在2017年出現全面下滑，銷售金額的下滑幅度可能在10%左右。兩家機構均提出了“周期論”的觀點，認為房地產市場已進入下行“小周期”。
　　但上述機構認為，房價并不存在大跌的基礎。高地價帶來的成本壓力，以及寬松貨幣環境的背景，都將給未來的房價帶來支撐。這將使房價出現小幅下挫，而非大面積調整。

　　調控余波
　　受調控政策影響，樓市成交量下滑態勢已經延續了一個月。根據中原地產統計，12月首周（11月28日-12月4日），全國54個城市簽約住宅5.74萬套。雖比此前一周有所升溫，但成交量已連續5周低于6萬套，比11月前的平均成交水平下降近兩成。
　　造成市場下滑的直接原因，是今年以來的三輪樓市調控。
　　第一輪調控出現在今年年初，由于上海、深圳等一線城市出現過熱現象，以這兩個城市為首，清查“首付貸”等維護市場秩序的工作展開，北京也隨后跟進。在這期間，南京、蘇州、廈門等城市因出現房價上漲過快、高價地頻出，也出手調控。主要措施體現在出臺“限價令”、小幅提高信貸門檻等。
　　第二輪集中在國慶長假前后，全國20多個城市密集出臺調控措施，政策內容集中在限購、限價、增加供應等方面。從部分城市開始清查拿地資金情況來看，資金層面的收緊已現端倪。
　　第三輪調控集中在11月中上旬，杭州、深圳、南京、武漢等城市都在此前基礎上進一步收緊了樓市政策，并將調控手段聚焦在了貨幣政策上。當月月底，上海、天津、北京也先后跟進。
　　截至21世紀經濟報道記者發稿，本月尚無城市出臺新的調控政策，但此前調控的影響仍在延續。數據顯示，截至12月首周，全國十大主要城市新房庫存為33.34萬套，比10月末的水平高出9000套左右。這也是最近一年來，熱點城市庫存首次出現上漲。
　　西南證券指出，從2010年9月開始至2014年的調控中，共有46個城市出臺了限購限貸相關政策。2016年開始的這輪調控，總體力度要弱于此前，但有從嚴趨勢。
　　但也有部分機構指出，雖然今年出臺樓市調控的城市數量不及以往，但從政策手段和執行力度上看，部分城市的調控政策已經稱得上“史上最嚴”。且從現有的政策基調來看，調控從緊的局面并不會在短期內結束。
　　住房和城鄉建設部原副部長仇保興在近日的“第14屆中國財經風云榜第七屆地產金融創新峰會”上表示，近兩年，在全國660個城市中，只有不到20個城市出現了房地產價格持續上升。但這20個城市卻占了全國金融資產的50%以上，一旦房地產資產泡沫破裂，就會因現代金融的傳導性而影響全國。這種表態也暗示，部分城市的調控政策恐不會在短期內出現松動。

　　調整將至
　　除上述政策影響外，房地產市場本身具有的周期性特征，也決定了其下滑不可避免。
　　西南證券表示，我國房地產行業具有小周期的特點。完整的小周期在2-4年左右，其中上升周期一般只有1年左右時間。2015年和2016年均處于上升周期，主要得益于資金面和行業政策的相對寬松。未來需求的下滑將使樓市步入下行周期，預計2017年全國商品房銷售增速和房地產開發投資增速將雙雙下滑。
　　招商證券也表示，“經過十幾年的快速發展，房地產行業已呈現出較強的周期屬性。”該機構指出，本輪小周期復蘇始于2014年底以來的流動性寬松及行業加杠桿。2015年為復蘇年；2016年為繁榮與轉折年，熱點城市逐步擴散（由一線蔓延至強二線、弱二線及強三線等），部分城市房價加速上漲。預計今年一手住房銷量將超過13億平方米（同比增長20%），創歷史新高。
　　上述機構指出，需求短期透支及政策拐點導致2017年為銷量小年，預計全年的商品房銷售量下降10%左右。但絕對規模仍將達到13億-14億平方米，成為僅次于2016年的次高點（仍高于2013年）。
　　房價方面，招商證券認為，開發商資金鏈收緊影響供給節奏，土地價格影響成本端且對房價構成正反饋，流動性及通脹預期通過影響投資需求進而對房價構成一定支撐。因此，2017年房價沒有大跌基礎。但部分二線城市由于潛在供應量增幅較大，房價存下跌壓力。
　　由于量價均存在下跌壓力，房地產市場的其它指標也將受到影響。招商證券預計，2017年房地產新開工面積將下降5%-10%，二線城市的降幅略大；房地產投資增速放緩，預計全年增長0%-3%，三線城市增速略低。
　　受此影響，房地產對于宏觀經濟的拉動作用或將下滑。2016年前三季度，房地產對經濟增長的貢獻率為8.02%，處于歷史高位。西南證券指出，考慮到房地產產業鏈上有著眾多行業，其對經濟增長的實際拉動作用可能達到20%-30%的貢獻率。但這一比重可能會出現下降。
　　從中長期來看，情況亦不樂觀。按照西南證券分析，勞動年齡人口比例已從2011年開始下降，購房主力20-49歲人口比例也在下降，加之城鎮化已進入下半場（城鎮化率在2015年末達到56.10%），未來購房需求將逐漸減少。
　　因此，無論從短周期還是長周期的視角，房地產業都在邁向衰退階段。主流觀點認為，在廣大三四線城市，大量的庫存規模及其帶來的金融風險，將在未來進一步凸顯。