核心提示：在2015這一年里，我們?yōu)榱顺娜f元每平米的住宅項(xiàng)目驚嘆過，為不斷攀高的低價(jià)迷茫過，為政策松綁歡喜過，為何時(shí)買房糾結(jié)過，同樣也為房?jī)r(jià)上漲心疼過。已經(jīng)過了一個(gè)多月的2016，當(dāng)2月2日，央行下調(diào)首付比例后，銀行哭了。哭訴住房按揭不賺錢。“目前的利率水平加首套房其他政策，如果再下調(diào)利率，銀行幾乎不賺錢。如果單筆按揭貸款不賺錢，總量再大也無法賺錢。”那么究竟在這個(gè)不遠(yuǎn)賠本做買賣的去庫存年，鄭州該如何走？

　　2015樓市政策整體寬松，今年將繼續(xù)
　　有人說，今年2月2日，央行下調(diào)首套房首付至最低兩成，是今年政策整體寬松開始的信號(hào)。
　　縱觀整個(gè)2015年，樓市的政策卻十分熱鬧。央行的五次降息、降準(zhǔn)給買房人帶來一個(gè)嶄新的春天，購房的成本一降再降。無獨(dú)有偶，除此之外，住房公積金政策開啟“瘋狂”模式，助力購房者置業(yè)安家。
　　2016年2月初，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)關(guān)于個(gè)人貸款調(diào)整通知，不限購的城市首套住房首付比例將至20%，這無疑對(duì)于有購房需求的人來說，是一件值得開心的事。同月22日，契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策接踵而至。
　　首付降了，契稅也降了，就有業(yè)內(nèi)人士表示，2016年，政策會(huì)繼續(xù)放松，那就是說，由于城市間分化格局的不斷顯現(xiàn)，未來的樓市政策也會(huì)按照“分層施策”的原則來對(duì)各地方進(jìn)行調(diào)控。可以期待的是，“個(gè)人房貸抵個(gè)稅”有望實(shí)現(xiàn)。

　　貨幣政策將更加靈活適度
　　2015年和以往政策相比可謂是政策“紅利年”，多重利好的房貸政策為市場(chǎng)大幅增溫。信貸市場(chǎng)經(jīng)過多次降準(zhǔn)降息，已非常寬松，不少購房人都關(guān)心這樣寬松的信貸環(huán)境是否能在今年延續(xù)。
　　從2014年11月算起，已連續(xù)6次降息。2015年央行降息5次，房貸利率已創(chuàng)下歷史新低。就此，記者算了一筆賬，以貸款100萬元、20年還清、等額本息還款計(jì)算，在最新的利率下，這筆房貸的總還款額將降至157萬元，月均還款6544.44元。而六次降息后，每個(gè)月可以少還939元。
　　為此，有人指出，在近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)大力加快消化庫存的背景下，明年整體的宏觀調(diào)控政策基調(diào)仍然趨于寬松，因此房貸調(diào)控政策的出臺(tái)整體仍將以寬松態(tài)勢(shì)為主。
　　一是降息降準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)即便明年不降息，利率也將會(huì)繼續(xù)走低。利率打折，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊不容樂觀，或有4~5次的降準(zhǔn)。
　　二是購房首付比例下調(diào)至10%。首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，目前大多數(shù)農(nóng)二代都計(jì)劃在所工作城市買房，手頭又不富余，在首付20%的基礎(chǔ)上再次下調(diào)，無疑能大大降低他們的買房門檻。
　　同樣，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，雖然今年二套房首付降至4成，但對(duì)于部分剛改善客戶仍存在一定的換房壓力。為了釋放部分剛改善客戶需求，2016年二套房首付同樣有望下調(diào)。二套房公積金貸款首付已經(jīng)降至20%，為了刺激樓市，商業(yè)貸款也不排除跟進(jìn)的可能，還會(huì)下降至10%。

　　下半年房貸額度會(huì)更緊張
　　低利率，意味著房貸打了折扣，對(duì)于購房者來說，無疑是好事，但銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)不是那么積極。
　　昨日，記者以客戶身份向鄭州多家銀行咨詢，一些中小銀行的個(gè)貸部門表示，他們已經(jīng)收縮房貸。有些銀行暫停了房貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)，記者向這些銀行求證時(shí)，銀行工作人員均予以否認(rèn)，也有銀行雖未明確表示“暫停房貸”，但不主推這一業(yè)務(wù)。
　　“銀行資金成本高，息差收窄，是股份制商業(yè)銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)‘打退堂鼓’的重要原因。”鄭州一銀行人士說，做住房貸款和小微貸款一樣，履行社會(huì)責(zé)任的意義顯然要大于盈利，資金成本較低的國(guó)有大行要保持個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的穩(wěn)定，中小銀行則可以開展差異化經(jīng)營(yíng)。
　　采訪中，有銀行表示，目前的基準(zhǔn)利率已被下調(diào)到一個(gè)比較低的水平，而整個(gè)市場(chǎng)也趨向于穩(wěn)定，因此，之前的打折等優(yōu)惠均難再享有。
　　從近幾年鄭州各銀行房貸利率走勢(shì)來看，2016年的房貸會(huì)逐漸呈現(xiàn)收緊的趨勢(shì)。“一般來說無論怎么分配，銀行房貸額度肯定會(huì)出現(xiàn)不足，而且今年還將會(huì)有特殊的情況，即降息，這就更加大了銀行收緊房貸的可能。”一位房產(chǎn)銷售人員說。